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李克强罕见评论楼市 今年房价会这样变化?

市场动态 | 来源:蓝房网漳州站整理报道 2015-02-15 17:56:03 我要评论
[导读]房地产市场经历了2014年的跌宕起伏,2015年又将如何运行,是业内关注的焦点。笔者认为,总体而言,楼市依然扮演经济稳定器的角色,市场将维持稳定运行状态,销售情况至少不会差于去年。
    房地产市场经历了2014年的跌宕起伏,2015年又将如何运行,是业内关注的焦点。笔者认为,总体而言,楼市依然扮演经济稳定器的角色,市场将维持稳定运行状态,销售情况至少不会差于去年。
最近一个多月,从李克强总理到主要部委负责人罕见地对房地产密集发声,以“稳定发展”为主基调。尤其是李克强总理在冬季达沃斯论坛上指出,“中国房地产市场的刚性需求是长期的,并将带动国内相关行业和产品供给,房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。”这一表态释放出维稳房地产市场的信号。
预计今年政策方面不会有紧缩性政策出台,除宏观层面的动向支持房地产市场稳定外,各类细化的政策有望进一步出台。一线城市的限购政策有希望在广深两地实现部分突破,而货币政策名义上是稳健,实质上是适度放松,银行购房贷款对首套自住和首套改善房的支持力度也将继续加大。自贸区政策给予金融机构境外融资的便利,国内通胀率下降也有进一步降息的可能,这都决定了银行融资成本的下降,进而带来住房贷款利率下降或者出现更大幅度的利率折扣,终端消费者的贷款成本下降,将利好房地产消费。可以说,信贷环境的好转直接决定房地产市场的好转,而限贷的放松对房地产的意义和作用大于限购。
决定市场运行的好坏,除了政策,当然是需求。需求来源于新增需求和存量改善需求。据统计,就全国而言,至少在2020年前,城镇化率将从2013年的53.7%提升到2020年的60%左右,即每年1%左右的速度推进。虽然中国房地产市场的黄金时代已经结束,房产逐渐开始回归居住属性,其投资属性、回报率也和十年前相比发生了翻天覆地的变化。但是未来3-5年内,自住和投资需求在总量上并不会出现断崖式下跌,需求才是房地产市场能够持续稳定增长的核心动力。
2015年楼市将维持平稳的趋势,但城市之间的分化会加剧,未来“一大一小”会成为主力。“一大”就是那些人口导入量较大的一线城市和部分二线城市,还是会继续保持需求的热度,“一小”则是新型城镇化推动以及户籍制度的改革,会对更多的三四线,甚至四五线城市,特别是为那些房地产还没有启动的,或者说刚刚开始启动的城市带来新一轮发展的契机。
虽然行业迎来回暖转机,但在不断调整中,行业生态已发生改变,房地产超级大繁荣时代已经完结。刚需主力和改善性需求主力的劳动力人口依然在增长,但增幅下降,且人均住房面积已经达到33平方米,房地产的需求高峰已经过去。在整个市场已经处在供求相对平衡的状态,甚至部分城市供过于求的情况下,房地产行业也迎来了新常态。
在这样的背景下,虽然房地产行业将再次走出调整期(以往三次调整分别是2005年、2008年和2011年),可以预见的是,2014年本轮调整的结束,将不会再现2008、2011年调整之后价量齐飞的局面,房地产市场实现V型反转的可能微乎其微。
开发企业面对房地产发展的“新常态”,也要做出战略层面的变革。万科、绿城等都在进行轻资产运作的尝试,这意味着开发商从此前靠机遇、关系、资金等要素获利,转为向靠行业经验、模式创新、服务输出、物业经营等要素发展。
在政策层面,应避免因经济结构转型出现阵痛而被迫再走投资拉动经济的老路。应让房地产回归常规行业地位,做基础产业,让市场机制发挥主导作用,既能满足城镇化进程中转移人口的刚性住房需求,又能避免市场过度炒作造成的畸形发展,并实现房价的基本稳定,这应是未来几年楼市政策的核心目标。
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[编辑:张菁]

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