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【蓝房特约】一房二卖想以物抵债 结果掩耳盗铃终被揭穿!

蓝房独家 | 来源:蓝房网 2017-06-08 15:10:12 我要评论
[导读]针对同一标的物,存在着两份卖方、房屋总价都一样的合同,仅仅上面购房人的姓名不同,这是“一房二卖”,还是存在着名为购房协议实为借款合同担保,亦或是权利义务的概括承受?
编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第27期《一房二卖想以物抵债 结果掩耳盗铃终被揭穿!》
【导语】
针对同一标的物,存在着两份卖方、房屋总价都一样的合同,仅仅上面购房人的姓名不同,这是“一房二卖”,还是存在着名为购房协议实为借款合同担保,亦或是权利义务的概括承受?都不是,其实这只是一个掩人耳目的小把戏。
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【正文】
说起来第一份购房合同的来由还颇有些曲折,在这份合同签订之前,A公司关联公司负责人王某向彭某借款若干(王某后因涉嫌非法吸收公众存款罪而被起诉)。然而借款到期后,因无力偿还借款,A公司便于2013年12月12日代王某与彭某签订了《购房认购书》,约定彭某购买A公司的四套房屋(其中便包括了案涉房屋),实际上是以“以房抵债”的形式偿还了借款,A公司也向王某出具了收据。
虽然说是一下子多出了四套房子,但是彭某第一觉得自己也住不了那么多,二是彭某觉得房屋仍处于在建过程中,也不知道什么时候才能交房,不如出售部分房屋。说行动便行动,彭某便找到了同事王某静,称自己在A公司有房屋出售,让其介绍熟人去买。
恰好此时王某静丈夫的嫂子涂某有意向要购房,王某静便将该消息告诉了涂某。几经考察后,涂某便决定将案涉房屋买下来,并与彭某达成口头协议。为了日后上户规避税费,涂某便于公司直接签订了《商品房买卖合同》,标的物即为案涉房屋,价款也与彭某认购的房屋一样且为一次性支付。A公司给王某出具了收据,且注明“原收据2013年12月12日,1709043,金额415836元”。2014年3月5日,涂某通过银行转账的方式向彭某支付了购房款。彭某还向涂某出具《某某售房协议书》一份,内容为“关于涂某买房一事协商如下:如果某区政府以电视或公告形式宣布该房不管(不受理范畴),从宣布之日起有权利找我们,我们应主动积极的参与该房处理上述两房退款事宜。(计算方式也应按实际购房价为准,并不计算其他费用)。
然而后来因王某涉嫌刑事犯罪被捕,A公司陷入资金链断裂的危机,致使案涉房屋项目不得不长久停工。眼见交房无望,涂某便向法院起诉,要求判令解除其与彭某之间的房屋买卖合同,判令彭某向其返还已支付的购房款及利息,并追加了A公司为第三人。
彭某则辩称,自己与A公司签订的《房屋认购书》并未实际履行,案涉房屋仍是由A公司出售的。其与涂某之间并非买卖合同关系,而是合同权利义务的概括承受,涂某与A公司签订的《商品房买卖合同》的标的物、价款、支付方式与其签订的《房屋认购书》是一致的,因此涂某应诉请解除的是其与A公司的《商品房买卖合同》,并由A公司承担返还已支付购房款及利息的义务。
A公司辩称,其未收到涂某支付的购房款,并承认案涉房屋已无法完成交付。
法院审查判断后认为,结合A公司与彭某签订的《房屋认购书》、A公司与涂某签订的《商品房买卖合同》、彭某向涂某出具的《某某售房协议书》及A公司出具的收据、王某静的证人证言,上述证件已形成完整的证据链,可以认定涂某与彭某之间存在着房屋买卖合同关系。而涂某虽与A公司签订了《商品房买卖合同》,但该合同只是买受人姓名的变更,而不属于合同权利义务的转让。案涉房屋系正大公司代其关联公司因与彭某民间借贷而产生的以物抵债,并未实际交付房屋和办理房屋所有权转移手续,且已纳入王某涉嫌非法吸收公众存款罪的审理范围,故以物抵债的效力本案难以确定,其权利仍应由彭某行使。因A公司已经明确案涉房屋处于停工状态,无法交付。因此房屋买卖合同已陷入履行不能,根据《合同法》九十四条、九十五条,涂某的请求于法有据,予以支持。故判令解除涂某与彭某间的房屋买卖合同关系,并判令彭某向涂某返还已支付的购房款及利息。

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本文作者:许东律师  北京盈科(厦门)律师事务所律师

注:作为特约稿件,版权归蓝房网所有。未经蓝房网的书面许可,其他网站不得擅自引用、复制。如需咨询相关法律问题或转载本文,请致电:0592-5638362。

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