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【蓝房特约】"一房二卖" 可采用推定规则推定是否恶意串通

蓝房独家 | 来源:蓝房网 2017-09-05 09:05:05 我要评论
[导读]“一房二卖”情形中,先买受人因权利被侵犯,诉上法院,要求确认房产商与后买受人恶意串通签订的预售合同无效。
    【导语】

“一房二卖”情形中,先买受人因权利被侵犯,诉上法院,要求确认房产商与后买受人恶意串通签订的预售合同无效。司法实践中,原告方举证证明后买受人“恶意串通”难度大,因此法院可采用推定规则,根据举证责任的分配规则,结合日常生活经验来认定后买受人是否构成恶意串通。

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【基本案情】

1997年4月29日,复佳公司与杨建荣签订《上海市内销商品房预售合同》,约定杨建荣向复佳公司购买上海市青浦区“宝宜苑”小区内两套商品房,单价每平方米人民币2800元,总价款为493472元。杨建荣支付房款后于1998年12月取得该房使用至今。复佳公司于2000年12月22日取得新建住宅交付使用许可证,于2001年取得上海市房地产权证(大产证)。2004年12月9日,复佳公司与顾惠勤签订两份落款日期为2000年11月20日的《上海市商品房预售合同》,约定顾惠勤向复佳公司购买上述两套商品房,单价为每平方米3 800元,两套房屋总价为675 868元。同日,交易中心办理了系争房屋商品房项目网上备案认证证明,复佳公司向顾惠勤开具了全额购房发票,顾惠勤取得了系争房屋的产权证。2004年12月11日,复佳公司向顾惠勤的丈夫张某出具承诺书,表明顾惠勤已交付全部购房款并取得产权证,但因房屋已出租他人,公司承诺在3个月内将空房屋交付张某并承担由此产生的后果。

原告杨建荣诉称:复佳公司与顾惠勤恶意串通“一房二卖”,导致其无法取得房屋产权证,要求确认复佳公司与顾惠勤签订的两份预售合同无效,复佳公司为其办理上述房屋的产权过户手续。一审中杨建荣提供证据证明与系争房屋同地段类型房屋的市场单价已达每平方米10000多元,而复佳公司与顾惠勤所订合同的价格远低于市场价。

被告复佳公司未到庭答辩。

第三人述称:其丈夫张某与复佳公司就系争的两套房屋于2000年已达成订购协议,并预付了10万元定金,预售合同虽为2004年12月9日签订,但全部内容系参照原先订立的订购协议,故将预售合同的落款时间写为2000年11月20日。不同意杨建荣的诉讼请求。

上海市青浦区人民法院经审理认为:复佳公司在明知系争房屋售与杨建荣的情况下将同一房屋再次销售给顾惠勤,具有主观恶意。顾惠勤虽称2000年其丈夫与复佳公司已签订订购协议,但其未能提供订购协议,且在得知房屋由他人使用后从未提出过异议,故顾惠勤的解释有悖常理。另外,顾惠勤与复佳公司的预售合同房价款明显低于签约时系争房屋的市场价格,应认定两者存在恶意串通。据此判决复佳公司与顾惠勤签订的两份商品房预售合同无效,复佳公司为杨建荣办理系争房屋的产权过户手续。

一审宣判后,顾惠勤不服提出上诉,认为其与复佳公司签订预售合同时,既无客观串通行为,又无主观恶意,请求改判对杨建荣的诉讼请求不予支持。为证明其主张,顾惠勤在二审中提供了案外人周某的证言。周某陈述:其在2002、2003年左右至复佳公司工作,在到复佳公司之前,张某与复佳公司已就讼争房屋签订预订协议;2004年,周某在复佳公司当时的实际经营者陈某的要求下,向顾惠勤夫妇收取现金购房款,并且为顾惠勤办理了系争房屋的产权过户手续。

上海市第二中级人民法院经审理认定事实与一审认定一致。二审法院认为:复佳公司在与杨建荣签订预售合同并将房屋交付杨建荣后,又就同一标的物与顾惠勤签订预售合同,主观上存在恶意。顾惠勤虽然表示其不知晓复佳公司此前已与杨建荣签订预售合同、交付房屋等一系列事实,但仔细分析其与复佳公司之间的买卖关系及过程,在合同签订时间、房屋价格、购房款支付、相关手续办理等方面存在诸多疑点和不合常理之处,现有的相关证据尚不足以证明顾惠勤是善意第三人。一审法院根据举证责任的分配规则,结合日常生活经验,推定复佳公司与顾惠勤之间恶意串通损害杨建荣的合法权益符合法律规定。二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

【律师说法】

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北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师--许东

 

在“一房二卖”的情形下,依照最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第十条,将后买受人明知出卖人的房屋已出卖的情况下仍与出卖人另行订立房屋买卖合同的行为确定为恶意串通行为。后买受人是否明知的这一主观意图隐蔽性强,举证难度大。因此建议买受人一旦发现房产商有“一房二卖”的行为时,应立即观察后买受人是否存在“恶意串通”的行为并调查留存相关证据。可通过对该房屋交易过程中买受人行为中不合常理情况的调查分析,包括交易价格是否偏低、交易过程是否极为简化、买卖双方在交易前是否已经熟识等情况来推定后买受人是否与出卖人“恶意串通”,并尽量保留完整的证据,以便在必要的诉讼过程中提交有利证据,更好地维护自身的合法权益。

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[编辑:王珊珊]

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