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蓝房特约:解除合同后 购房优惠差价能作为期待利益获赔偿?

蓝房独家 | 来源:蓝房网 2017-12-07 15:12:46 我要评论
[导读]购房合同中的优惠差价能否在解除合同后作为期待利益要求赔偿?
 
编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第38期《解除合同后 购房优惠差价能作为期待利益要求赔偿?》
 
【导语】
 
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
 
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【正文】
 
2011年,花某相中了位于某地的案涉房屋,并于同年11月与A公司签订商品房买卖合同一份将其买下,合同中约定:房屋总价为345万元,花某应分二次支付购房款;A公司应于2012年12月31日前向花某交房,逾期交房超过180日的,则花某有权解除合同。同时合同中还约定,花某所购房屋已优惠差价443978元,如花某不按时付款,则A公司可以取消此优惠,在交房时结算。
 
签订合同后,花某依约向A公司支付了两笔购房款共计345万元,在支付第二笔款项时花某相比合同约定逾期了二日。然而,A公司却没有依照合同约定如期向花某交付房屋,且已逾期了180日。于是花某于2013年7月15日向A公司发出了解除合同的通知,次日A公司复函同意退房并给付违约金3450元。
 
但花某对于A公司的答复并不满意,认为A公司给其造成的损失不仅如此,便向法院起诉要求:1、A公司退还其购房款;2、A公司按照商业银行逾期贷款利率赔偿花某利息损失;3、A公司赔偿花某可得利益损失443978元。
 
公司抗辩称,对不能继续交付预售房屋属实,同意解除合同并退还购房款,但对花某的其余两项诉求有异议,认为1、利息损失应按照中国人民银行同期贷款基准利率计算;2、花某逾期两天支付第二笔购房款,故A公司可以取消该优惠。
 
一审法院审理后认为,双方订立的合同合法有效,因A公司不能按期交房,其已构成违约并导致合同解除,A公司应当依法承担赔偿损失等违约责任。2013年7月15日花某解除合同函到达A公司后,A公司未按合同约定在30日内退还全部购房款,给花某造成损失,应当承担赔偿责任。对于花某预付房款的利息损失,A公司的抗辩于法有据,予以支持。对于花某的可得利益损失,因案涉合同系A公司的格式合同,A公司未能举证其对买卖合同中“如买受人不按时付款,则出卖人可以取消优惠”的内容已按照法律规定尽合理说明义务,因此该条款的此项内容无效,根据《合同法》第一百一十三条,花某要求A公司赔偿期待利益损失,即优惠利益443978元于法有据,予以支持。对于花某逾期支付第二笔购房款,花某应根据合同约定,按日向A公司支付逾期应付款万分之五的违约金。遂作出如上判决。
 
公司不服提起上诉,坚持认为可得利益损失不存在,并认为利息损失与可得利益损失不应同时存在。然二审法院经审理后认为,花某主张可得利益损失于法有据,予以支持。而利息损失系因A公司违约解除合同为退还本金而产生的实际损失,与可得利益损失是不同性质的损失。故二审法院最终判决:驳回上诉,维持原判。
 
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本文作者:许东律师北京盈科(厦门)律师事务所律师

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[编辑:何艺珊]

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