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蓝房特约丨装修标准协商不一致 可以要求开发商退定金吗?

蓝房独家 | 来源:蓝房网 2017-12-28 10:42:18 我要评论
[导读]编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。
 
编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第42期《装修标准协商不一致 可以要求开发商退定金吗?》
 
【基本案情】
 
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2004年4月18日,原告戴女士以自己及其夫邱先生的名义作为乙方,与作为甲方的新盛公司签订《都市花园住宅订购协议》(以下简称《订购协议》)一份,约定:乙方向甲方交付定金5万元,订购甲方的都市花园2幢203室住宅一套,面积约为248.26平方米,销售单价7720元/平方米;乙方若在甲方通知的签约日前选择放弃已取得的物业购买权,或者到期不签约,5万元定金不退还;甲方若在签约日前将该房屋转售他人,应当向乙方双倍返还定金。当日新盛公司开具收据,言明收到戴女士、邱先生定金5万元,并通知戴女士于4月25日至新盛公司处签订正式商品房预售合同。
 
2004年4月25日,戴女士前往新盛公司的售楼处,如约与新盛公司对购房合同相关事项进行磋商,但双方磋商未成。5月7日,戴女士看过商品房预售合同后向新盛公司提交一份书面意见,内容是:“本人于2004年5月7日与新盛公司签约时,要求所购房屋的装修标准与样板房一致,删除合同附件二中‘样板房仅供参考,新盛公司保留最终解释权’字样,新盛公司不能给予明确答复,需另择日签约。”新盛公司销售部副经理廖先生在该书面意见上注明:“该客户意见已收到。”5月9日,新盛公司通知戴女士,因其未按约于4月25日到新盛公司签订商品房预售合同,已违反订购协议之约定,特将原协议项下的定金没收。双方为此发生纠纷。
 
法院认为,本案的争议焦点在于能否将订购协议中“到期不签约”一语理解为无论存在何种理由,只要不签约就是违约。预约合同的作用,只是为在公平、诚信原则下订立本约创造条件。从这一认识出发来理解订购协议中的“到期不签约”一语,显然不包括由于不可归责于双方的原因而到期不签约的情形。本案中,戴女士先后于4月25日、5月7日与新盛公司对合同条款进行磋商,并对合同中显失公平的条款提出合理异议,不存在拒签商品房预售合同的明确表现,故磋商未成是导致双方当事人未能在4月25日订立商品房预售合同的真正原因。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”,磋商未成属于不可归责于当事人双方的事由,故戴女士按订购协议交付给新盛公司的5万元定金,依法应当由新盛公司返还。
 
【律师讲解】
 
对商品房预售合同来说,订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的,是在本约订立前先行约明部分条款,将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来,并约定后续谈判其他条款,直至本约订立。预约合同的意义,是为在公平、诚信原则下继续进行磋商,最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商,只是基于各自利益考虑,无法就其他条款达成一致的意思表示,致使本约不能订立,则属于不可归责于双方的原因,不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下,预约合同应当解除,已付定金应当返还。
 
本案中,购房者对开发商的样板房表示满意,与开发商签订订购协议并向其交付了定金,约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有“样板房仅供参考”等不利于购房者的条款,购房者对该格式条款提出异议要求删除,开发商不能立即给予答复,以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立。由于磋商未成是导致双方当事人未能在约定日期订立商品房预售合同的真正原因,属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”,开发商应当将收取的定金返还给购房者。
 
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本文作者:许东——律师北京盈科(厦门)律师事务所律师
 
注:作为特约稿件,版权归蓝房网所有。未经蓝房网的书面许可,其他网站不得擅自引用、复制。如需咨询相关法律问题或转载本文,请致电:0596-2023522。
 
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[编辑:何艺珊]