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25家研究机构:对不起,2018年房价该涨的还得涨!

本地资讯 | 来源:漳州地产频道 2018-01-12 15:20:10 我要评论
[导读]截止目前,25家券商机构都对2018年房产走势进行了预测,这些预测报告里面都说了些啥,我们一起来看看。
 
共识篇
截止目前,25家券商机构都对2018年房产走势进行了预测,这些预测报告里面都说了些啥,我们一起来看看。
 
总体
2018,房地产市场主题:新起点
 
25份“房地产行业2018年投资策略”报告的主题如下表,其中频繁出现的同义关键词是长效机制、周期、分化、龙头、租。它们大致勾勒出了这些研究机构对于2018年整体判断,房地产市场正在迈入一个新的阶段。
 
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政策
房住不炒,差异调控主线不变
 
2017年房地产市场的调控有两大主题:因城施策和长效机制,在2018年会继续延续下去。
 
这一轮调控中,核心城市的调控力度已达到史上最严,限购、限贷、限售、限价和限地价五限并举,收紧的空间有限。不收紧的同时,也不代表可能会放松,因为租售并举的长效机制正在成为新的思路,有可能,一线城市再也看不到限购解除的那一天。而三、四线城市的行情经过2017年的上涨以后逐渐平稳下来,改变现状、采取普遍严厉政策的可能性不大。
 
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再细分一些,相比于限购、限贷,限售对房产投机的针对性更强,也更适用于区域分化地市场,2018年以及未来的数年,限售城市数量会扩围。
 
 
成交
房价高位筑底,成交量相对萎靡
 
上一年度预测时,大家都觉得,2017年成交量肯定下跌,而且幅度不会小,结果一二线的交易是冰封了,但三四线城市增长很快,前11个月下来,总成交面积还是增长了7.9%。在房价高企的时候,2018年的成交量会相对萎靡。
 
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房价
不要指望太多,降不下来
 
2018年,关于房价的预测,券商机构们则一致认为,在全国范围内将有上涨,但幅度不会大
 
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在全国范围的普遍微涨之中,不同区域和城市同样会和销量一样,出现价格上的细微分化,比如长江证券认为一线城市涨1%,二线和三线城市涨5%,四线城市涨1%。
 
红利
租房者越来越多,长租公寓井喷
 
一二线城市房价高,存量房不断增多,加上租售并举长效机制的政策导向,意味着这些城市的租赁市场空间很大。
 
关于租赁房的政策文件,光全国性的,仅从2015年11月开始,国务院、国家税务总局、住建部(包括联合其他8个部门)发布的就有6项;地方性的,一二线城市更是一个接一个地出台政策。
 
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内容集中起来讲,就是一点,加快租赁市场发展:
▷在供给上,增加租赁用地供给、鼓励房地产转型;
 
▷在金融上,给存量物业提供模式探索(比如房地产信托投资基金REITs)的税收等优惠,盘活存量资产;
 
▷在法律上,在需求端,立法推进租售同权。
从2018年开始,在未来几年,长租公寓市场将迎来井喷,一方面租房的人越来越多,另一方面,各方机构争相进入长租公寓,企业数量也将快速增长。
 
 
争议篇
25家券商机构对2018年房地产市场预测也存在不少争议,包括周期、存量和土地三大方面。
 
周期
是周期时间拉长,还是地区分化
 
中国楼市素有小周期之论,逆周期就是中国楼市最好的投资方式。
 
去年关于“3年小周期还有没有效”的命题,各大机构就有不同的声音,今年的论点更加明确了,争议在于变化的方向,是纵向的、横向的、还是纵横双向的,这也意味着房地产不同的投资方式。
 
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华创证券的观点认为,周期的变化在于,不管是需求端还是供给端的政策,都将原本周期涨落环节的时间拉长了,所以整个周期的时间,要从3年一轮变成5年一轮。这意味着,房产投资时间节点需要变化
 
方正证券认为周期既拉长了,又分化了,这就导致中国楼市空前复杂了。
 
当然,也有观点认为,原来的小周期虽然有一些细微的变化,但三年周期仍然有效。比如国泰君安,底部将于2018年下半年形成,二线城市率先复苏。而招商证券则认为,2季度到3季度是这一轮楼市的底部,一二三四线依次触底。
 
◈周期拉长派:华创证券、东方证券
◈周期分化派:兴业证券
◈两者兼有派:方正证券
◈保持原状派:国泰君安
 
存量
是否正进入二手房时代
 
东方证券认为,从美国、香港等发达经济体的经验看,随着城市化发展,二手房交易量将超过新房,存量时代就到来了。
 
去年前十个月,北京、深圳、南京、无锡、大连等重点城已经进入存量房时代。一线城市尤为明显,特别是北京,二手房成交套数已经达到新房成交套数的3.3倍。
 
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土地
地王减少,土地财政是否转向
 
2017年下半年,土地市场出现了史无前例的现象:一边是房地产市场热销,一遍是土地市场保持理性。这是否意味着土地财政出现转向,则有争议。
 
比如华泰证券认为,房地产税整体稳步推进,进度可能会超过预期,这有助于替代地方政府减少的财政收入。某种程度上,这意味着土地财政的可持续性又在存疑。
 
更多的机构则认为土地市场的理性在于土地市场规则的变化,设置了竞拍的门槛,但不限制数量,令小企业参与的难度增加,变相减少了恶性的价格竞争。而土地财政本身,在短期不可替代。
 
当然了,我们可以预见的是,2018年出现地王的频率,依然不会太高。
 
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[编辑:何艺珊]