共识篇 截止目前，25家券商机构都对2018年房产走势进行了预测，这些预测报告里面都说了些啥，我们一起来看看。   总体 2018，房地产市场主题：新起点   25份“房地产行业2018年投资策略”报告的主题如下表，其中频繁出现的同义关键词是长效机制、周期、分化、龙头、租。它们大致勾勒出了这些研究机构对于2018年整体判断，房地产市场正在迈入一个新的阶段。     政策 房住不炒，差异调控主线不变   2017年房地产市场的调控有两大主题：因城施策和长效机制，在2018年会继续延续下去。   这一轮调控中，核心城市的调控力度已达到史上最严，限购、限贷、限售、限价和限地价五限并举，收紧的空间有限。不收紧的同时，也不代表可能会放松，因为租售并举的长效机制正在成为新的思路，有可能，一线城市再也看不到限购解除的那一天。而三、四线城市的行情经过2017年的上涨以后逐渐平稳下来，改变现状、采取普遍严厉政策的可能性不大。     再细分一些，相比于限购、限贷，限售对房产投机的针对性更强，也更适用于区域分化地市场，2018年以及未来的数年，限售城市数量会扩围。     成交 房价高位筑底，成交量相对萎靡   上一年度预测时，大家都觉得，2017年成交量肯定下跌，而且幅度不会小，结果一二线的交易是冰封了，但三四线城市增长很快，前11个月下来，总成交面积还是增长了7.9%。在房价高企的时候，2018年的成交量会相对萎靡。     房价 不要指望太多，降不下来   2018年，关于房价的预测，券商机构们则一致认为，在全国范围内将有上涨，但幅度不会大。     在全国范围的普遍微涨之中，不同区域和城市同样会和销量一样，出现价格上的细微分化，比如长江证券认为一线城市涨1%，二线和三线城市涨5%，四线城市涨1%。   红利 租房者越来越多，长租公寓井喷   一二线城市房价高，存量房不断增多，加上租售并举长效机制的政策导向，意味着这些城市的租赁市场空间很大。   关于租赁房的政策文件，光全国性的，仅从2015年11月开始，国务院、国家税务总局、住建部（包括联合其他8个部门）发布的就有6项；地方性的，一二线城市更是一个接一个地出台政策。     内容集中起来讲，就是一点，加快租赁市场发展： ▷在供给上，增加租赁用地供给、鼓励房地产转型；   ▷在金融上，给存量物业提供模式探索（比如房地产信托投资基金REITs）的税收等优惠，盘活存量资产；   ▷在法律上，在需求端，立法推进租售同权。 从2018年开始，在未来几年，长租公寓市场将迎来井喷，一方面租房的人越来越多，另一方面，各方机构争相进入长租公寓，企业数量也将快速增长。     争议篇 25家券商机构对2018年房地产市场预测也存在不少争议，包括周期、存量和土地三大方面。   周期 是周期时间拉长，还是地区分化   中国楼市素有小周期之论，逆周期就是中国楼市最好的投资方式。   去年关于“3年小周期还有没有效”的命题，各大机构就有不同的声音，今年的论点更加明确了，争议在于变化的方向，是纵向的、横向的、还是纵横双向的，这也意味着房地产不同的投资方式。     华创证券的观点认为，周期的变化在于，不管是需求端还是供给端的政策，都将原本周期涨落环节的时间拉长了，所以整个周期的时间，要从3年一轮变成5年一轮。这意味着，房产投资时间节点需要变化。   方正证券认为周期既拉长了，又分化了，这就导致中国楼市空前复杂了。   当然，也有观点认为，原来的小周期虽然有一些细微的变化，但三年周期仍然有效。比如国泰君安，底部将于2018年下半年形成，二线城市率先复苏。而招商证券则认为，2季度到3季度是这一轮楼市的底部，一二三四线依次触底。   ◈周期拉长派：华创证券、东方证券 ◈周期分化派：兴业证券 ◈两者兼有派：方正证券 ◈保持原状派：国泰君安   存量 是否正进入二手房时代   东方证券认为，从美国、香港等发达经济体的经验看，随着城市化发展，二手房交易量将超过新房，存量时代就到来了。   去年前十个月，北京、深圳、南京、无锡、大连等重点城已经进入存量房时代。一线城市尤为明显，特别是北京，二手房成交套数已经达到新房成交套数的3.3倍。     土地 地王减少，土地财政是否转向   2017年下半年，土地市场出现了史无前例的现象：一边是房地产市场热销，一遍是土地市场保持理性。这是否意味着土地财政出现转向，则有争议。   比如华泰证券认为，房地产税整体稳步推进，进度可能会超过预期，这有助于替代地方政府减少的财政收入。某种程度上，这意味着土地财政的可持续性又在存疑。   更多的机构则认为土地市场的理性在于土地市场规则的变化，设置了竞拍的门槛，但不限制数量，令小企业参与的难度增加，变相减少了恶性的价格竞争。而土地财政本身，在短期不可替代。   当然了，我们可以预见的是，2018年出现地王的频率，依然不会太高。