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【蓝房说法】房市315!厦门购房人消费者权益案例盘点!

蓝房独家 | 来源:蓝房网 2018-03-28 14:50:38 我要评论
[导读]前言:相信大家在消费过程中都会遭遇强买强卖、被欺诈的经历,而在房地产方面,同样也是维权重灾区
 
前言:相信大家在消费过程中都会遭遇强买强卖、被欺诈的经历,而在房地产方面,同样也是维权重灾区,不论是买房过程中的合同内容、定金收取、交房验资,还是租房过程中的上涨租金、房屋转租等,都容易出现纠纷,而这方面的维权,却又比其他事件的维权难度更高,更加耗时。
 
此次借着315这个契机,蓝房网携手盈科厦门律师事务所律师—许东,共同推出“315维权”视频直播节目。今天推出第一篇报道,本篇特别就视频中提到的房产交易过程中,几大权益以及应当谨慎注意的常见问题进行了盘点,为购房者提供维权参考。
 
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北京盈科(厦门)律师事务所律师——许东
 
1、商品房买方的知情权
 
【案例速览】
郑某诉厦门滨江房产集团置业有限公司商品房预售合同纠纷中,原告与被告于2014年6月20日签订商品房买卖合同及其补充协议,预购被告开发的住宅小区沁园4幢2单元1601室房屋一套,约定总价款816672元,并依约支付了全部房款。2014年12月,原告与其他部分业主发现,被告在房屋外立面实际施工中未按图施工。为此,经交涉,了解到被告早在与原告签订商品房买卖合同前的2013年10月即进行了施工图纸的修改,且答复购房人,依据与购房人补充协议约定此修改无需经过购房人同意亦无需通知购房人。法院认为合同条款中所涉相关免除通知条款,相比较主合同的相关条款,过分扩大了免除通知范围,限缩买受人的知情权,有失公平。涉及相关免除意见征求以及免除违约责任的条款,有悖于现行法律法规规定,同样限制了买受人应有的法定权利,也构成显失公平,相应条款依法可予以撤销。
 
【律师盘点】
消费者的知情权是消费者的一项重要权益,我国《消费者权益保护法》第八条明确规定,消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。在商品房买卖中,卖方不得通过合同条款约定的形式限制消费者的知情权。常见的侵权行为包括故意向消费者隐瞒卖方未取得相关证件就现售房或预售房。
 
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(图片来源网络)
 
2、商品房消费者的安全权
 
【案例速览】
丰某诉远洋地产厦门有限公司、远洋亿家物业服务股份有限公司恢复原状纠纷中,被告远洋地产公司作为房屋开发公司完成案涉房屋及配套设施的建设,取得房屋配套设施建设方案履行确认证明,并将房屋交付给购房者原告丰某后,又将该房屋所在区域北面的实心围墙拆除改建为铁栅栏,其行为改变了案涉房屋所在别墅区销售及交付时的原有状况,破坏了原告购买别墅区房屋所追求的相对私密、安全、安静的高品质居住环境,侵害了原告的权益。法院认为远洋地产公司的该行为改变了案涉房屋所在别墅区销售及交付时的原有状况,破坏了原告购买别墅区房屋所追求的相对私密、安全、安静的高品质居住环境,侵害了原告丰某的权益。
 
【律师盘点】
《消费者权益保护法》第七条规定,消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务,符合保障人身、财产安全的要求。作为开发商,有义务保证其提供的房屋符合保障人身、财产安全的要求,对可能危及人身、财产安全的,应当向消费者做出真实的说明和明确的警示。侵权行为例如房屋基础设施工程出现裂缝、房间和外墙面出现渗漏,供热与供冷系统不发热或不制冷等。
 
3、商品房交易过程中的公平交易权
 
【案例速览】
梁某与厦门木森物业服务有限公司物业服务合同纠纷中,木森物业公司在2003年8月18日与嘉诚房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》约定南国花园商城住宅的物业服务费收费标准。木森物业公司2005年1月7日与业主梁某签订《前期物业管理协议书》约定梁某愿意接受木森物业公司与嘉诚房地产公司2003年8月18日签订的《前期物业管理服务合同》的约束。木森物业公司在2006年3月1日与嘉诚房地产公司签订的《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》,该补充条款改变了原《前期物业管理服务合同》的约定,提高了物业服务费。梁某认为木森物业公司擅自提高物业服务费,未与业主沟通,侵犯了广大业主的知情权、公平交易权,法院认为木森物业公司单方提高物业服务收费标准,不符合法律法规的规定。
 
【律师盘点】
根据《消费者权益保护法》相关规定,消费者无论是面对房地产开发公司或是物业公司,都有权在购买商品或接受服务时有权获得质量、价格、计量等方面的公平交易条件,有权拒绝经营者的强制交易行为。侵权行为例如房产证迟迟不于办理,开发商把本应由自己承担的房屋面积测量费、房屋产权初始登记费、房屋交易过户的部分费用转嫁消费者,交付面积中的欺诈。
 
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(图片来源网络)
 
4、商品房交易过程中的求偿权
 
【案例速览】
2015年4月21日,原告张某作为卖方与被告王某作为买方签订一份《房屋买卖合同》,约定卖方将案涉房产出售给买方,案涉房产建筑面积为89平方米,成交价为160万元;买卖双方任何一方违约导致合同解除或无法继续履行的,守约方有权按本合同约定的成交价的35%向违约方主张违约金。后王某应资金短缺,无法继续履行合同请求解约。在此情况下张某将王某诉至法院,请求解除合同,并要求王某依约支付违约金。但是,在审理过程中被告王某向法院提出原、被告约定的违约金数额远高于原告张某的实际损失,要求法院进行调整。在此情况下,一审法院判决解除合同,并对王某应付的违约金依法予以调整,以法院确数额作为王某的违约金。
 
【律师盘点】
《合同法》第114条确定了违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质,但以赔偿非违约方的损失为主要功能,兼具惩罚性。违约金主要体现为一种民事责任形式,故从维护民法公平和诚实信用原则出发,对数额过高的违约金,应适当进行调整。本案中,张某与王某之间尚未实际履行房屋买卖合同,结合本案案情,法院确认合同约定的成交价的35%违约金过高。在此情况下,人民法院往往以违约造成的损失为基础,兼顾合同履行情况、当事人过错、合同的预期利益、社会经济状况等因素,根据公平、诚实信用原则进行衡平。因此,笔者建议在房产交易过程中,买卖双方应当合理确定违约金的具体数额和比例。(本文作者:北京盈科(厦门)律师事务所律师——许东)
 
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[编辑:何艺珊]

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