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接下来,二线城市都将走到牛市末,横盘!

本地资讯 | 来源:米宅 2018-10-10 09:52:11 我要评论
[导读]放眼全国,今年前8个月,全国房地产市场土地流拍已超800宗。所以,在全国土地流拍此起彼伏的今天,这结果有什么好惊奇的吗?
 
从一宗成都土拍开始说起。
近日,成都国土局拍卖出让主城区3宗土地,土拍结果如下:
1号宗地占地70.81亩,溢价率0%。
2号宗地占地47.2亩,溢价率0%。
3号宗地占地30.72亩,溢价率0%。
放眼全国,今年前8个月,全国房地产市场土地流拍已超800宗。所以,在全国土地流拍此起彼伏的今天,这结果有什么好惊奇的吗?
确实,相比800宗土地流拍,0溢价成交的土拍结果确实不够刺激!?
但是我们简单回顾一段不久前的历史,就能看到这次土拍的象征意义重大,宣告了一个新时代的到来。
三月份我们在成都调研时遭遇2018年成都主城区第一场集中土拍。
当时的成都房地产市场如一头一脸懵逼的困兽般等待着接下来的指引,所以当天是一场被业内瞩目的土拍。
当天的土拍结果是:五块地有两块地因竞拍开发商不足,流拍了。
为什么会有这样的土拍结果,当时的主流的观点是:条件苛刻。
比如流拍的3地块要求:自持不少于50%,配建约13万㎡商业面积,其中不少于8.5万㎡电子商务载体,并引入一家20亿元的电子商务总部企业,建设并引进规模不小于3.5万㎡五星级酒店一家。
但当时我们结论是不要太小看了开发商了。限价和苛拍条件均不是这次流拍的关键。
关键是今年拍出地王要命,土地流拍更要命!这背后是两种力量的试探和博弈。
那么,6个月后,博弈终于有了结果。
我们看昨天的三块地的竞拍条件:
1#不小于出让宗地计容总建筑面积5%的租赁住房,并按规划配比要求配建相应的地下停车位。
2#不小于出让宗地计容总建筑面积5%的租赁住房 ,并按规划配比要求建筑相应的地下停车位。
3#公建配套:①、用地面积不小于200平方米的居民健身设施1处;②、建筑面积不小于300平方米的开闭所(含配电房)1处。
原本要求配件X万㎡商业面积,X万㎡电子商务总部企业,不小于X万㎡五星级酒店,如今变成租赁住房、地下停车位和配电房。
因此我们也看到开发商给予了正面的回馈:没有出现因参与开发商不足而导致土地流拍了。
但如果我们认为这就是博弈的结果,那我们的认知也太肤浅了。
因为开发商从来都没有资格参与博弈。真正的博弈结果是,成都7、8月份市场现状及民众小白们对未来的市场预期。
2、请看以下数据:
➤成都二手房成交数据
2018.7 一二圈层成交均价16472元/㎡,比最高价跌了1544元/㎡。
点击查看大图
 
——图片来自高冷看房
 
这个结果和我们之前对成都2018年楼市走势预测中是一致的:三季度二手房会下跌分化,部分新房会提价,一二手价差会缩小,新房二手都不好卖,牛市末,横盘。
这个结果不是凭空想来的,也不是靠市场自由发展而来的。这个过程中有两次政策调控起到了关键的作用。
第一个是3·26成都成品房规范细则。我们在之前的文章中分析过这份细则, 它有很大的弹性空间。
另一个是5·15成都加码调控政策,直接逆转了新房热抢现象。
而开发商在这个过程中不过是试水温的手罢了。
所以,接下来我们会看到新房在价稳的前提下,开始举行打折、送礼装修等促销活动,二手市场渐平,楼市上涨预期被扭转。
虽然我们以成都为例,但牛市末,冷掉横盘的城市并不是只有成都。
➤请看重庆
从重庆一线的调研数据看,经过628新政和814系列调控政策,7、8、9月份的二手房市场的门店客流下滑非常明显,相对于4-5月份的旺季下滑比例有50%以上;7-8月份成交量下滑下滑40%以上;日均带客量普遍下滑50%以上。蓄客不理想,很多开发商都选择了延期开盘。
我们之前对重庆的看法是,重庆从6月份就已经很明显的显现出趋冷的态势,这是因为传统淡季的影响,但7、8月份重庆面临双重政策的压力。
两种因素叠加,导致楼市直接冷掉,所以就不仅仅是淡季那么简单。
我们在一线的直观感受是市场很明显的变冷了,观望情绪很浓。
➤请看西安
2018年7月,西安新建住宅批售面积达76.72万平米,环比下降31.5%,同比下降16.5%;成交量为88.88万平米,环比下降43.1%;成交套数7,777套,环比下降43.6%;成交均价为11,187元/平米,环比下降1.9% 。
西安二手房价整体均价为12,779元/平方米,环比上涨了6.6%。
虽然二手房环比上涨,但6月份相比,二手房价格环比涨幅回落。
我们没有拿到8月份准确的数据,但在一线的调研直观感受是8月份延续7月份的楼市走向,供应紧缩、成交量下降、房价小幅下跌。
因此,我们认为西安二手房市场会继续微热一段时间。但也不会有大行情。
➤请看沈阳
8月沈阳二手房均价为8379元/㎡ 同比上涨10.79%;
新房成交均价均价10313元/平, 同比上涨10%。
 
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图片来源自网络
 
但就在最近,沈阳进行了8月限购之后的第一土拍,结果是四宗地块有一宗流拍,其余两宗未达到限价,拍卖基本几轮就成交结束,没有出现上半年抢拍的局面,土地拍卖趋于冷静。
除此之外还有合肥、郑州、长沙、昆明等等,基本都是牛市末,二手微跌,新房趋冷,横盘。
3、我举这么多例子究竟想要说什么呢?
其实很简单,在三四线房价上涨动力逐渐消解之后,二线热点城市无论是早启动早的合肥、郑州、厦门、武汉、南京、杭州、成都等城市,还是慢半拍的昆明、重庆、沈阳等,在2018年下半年最终都要走到牛市末,横盘的阶段了。即使个别城市还有上涨预期,但绝不会持续太长时间了,也绝不会有大行情了。
因为西安不能再上头条了,成都不能在上头条了,杭州不能在上头条了,武汉不能再上头条了,长沙不能再上头条了,沈阳不能在上头条了等等,二线热点城市谁也不敢上头条了。
那么接下来会怎样呢?
我们在上面巴拉巴拉说了那么多,无非就是为了最后一段话而已。
最近一个多月,我们除了接到越来越多的置业顾问的电话,同时也会接到各大银行各种信用贷、抵押贷的询问电话。
 
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但是另一方面如果你在一线看房你会知道各大城市的首贷利率却是在上浮的。
比如郑州首套利率普遍上浮30%。
南京首套房贷平均利率继续涨基准上浮20%;
苏州由基准上浮15%,再上浮20%成主流;
武汉市首套房贷主流利率已达基准利率上浮30%(年化6.37%)
东莞地区从年初首套房贷款执行基准利率上浮10%,到现在的多家银行上浮25%-35%。
当然也有部分城市的利率是下调的。
比如温州部分股份制银行将首套房贷利率下调至15% 
广州地区汇丰银行首套房利率下调为基准上浮8%;
佛山建行也相比上个月降低了5个点;
连云港部分银行房贷利率下调2-5%不等。
你仔细看这些信息你会发现利率上浮普遍行为,而下调多是个别银行行为不具备市场普适性。
所以总的来说房贷利率上浮或者收紧是大确定性的。
 
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一方面银行不断的打电话给你各种信贷机会,一方面房贷利率却在上浮。这是什么操作?刚需不应该被保护的吗?首贷不应该享受最低利率吗?
在《通胀压力下,普通人加速奔向中产的重要三年!》我们曾经详细的分析过,货币放水已经是不争的事实,但远没有到开闸的地步,目前以定向打点滴为主。
为什么没有开闸?因为对楼市还不放心。
因此,8月深圳、沈阳迎来了严厉的限购。
过去两个月,从七部委下文整治楼市乱象以来,至少有16个城市、9个省出了专项细则。
未来还会迎来更加严厉的限购,还会有更严厉的专项整治房地产行业及从业人员,彻底扭转房价上涨预期。
这一切都是为了在开闸之前,必须给大家一个从看多到看空的转向时间,因为现在观望着还不肯扭头的人还是太多了。
所以,闸肯定是要开的,水还是大大的。只不过开闸前还需要准备准备,选个合适的时间点。
从目前的节奏看,2020年会是个好时机。
 
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[编辑:方燕妮]

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