文/《东地产》万云选
大地震后日本买房投资？
这并不是一个玩笑。
地震两周以来，日本东京都地区的房价并没有如想象中的雪崩，而是出人意料地出现了上涨现象。
日本不动产经济研究所刚刚发布的报告显示，过去一段时间东京都附近的二手房交易量和房价都有所上升。不动产经济研究所大阪事务所所长石丸敏之表示，此次灾害引起居民向关西移居，从而推动了近畿圈房价上升，在未来一年内，东京都区域的房价可能一直保持上涨趋势。
在北京、上海等地的日本不动产中介服务商也在不断游说中国投资者前往日本买房，并大打抗震与经济恢复拉动牌。
然而，中国投资者却对仍处于地震影响中的日本不动产市场心存疑虑。
2月内投资前景趋明朗
在刚刚落幕的上海房产会日本房产展厅，市原慎太郎和他的同事们繁忙地应付着前来咨询的上海购房者。
市原慎太郎所在的株式会社REM目前在上海开了分公司，他们的任务是将上海的投资者拉到日本的东京和大阪等大都市购房。
在日本展厅，并没有因为地震的因素让这里门庭冷落，相反，来这里咨询的人有时比新西兰、新加坡等一些热门投资还多。
购房者大多对东京房产高投资回报率很有兴趣，但也有很多担忧，有人担心日本房价震后会大跌，甚至有购房者在询问核辐射对房屋的影响，尽管他并不打算买来自住。
“日本房价不会大跌，现在已经是日本房价的低谷，和新加坡、马来西亚、中国不同，现在去日本是抄底。”市原慎太郎用娴熟的汉语游说着咨询者。
一些其他日本买房的中介也抱着和市原慎太郎类似的看法。
日彩居(上海)投资有限公司行政总监桂昕认为：“日本大地震对日本房价的影响并没有想象中那么大。”由于地震发生在东北三县，而中国投资者购房主要集中在京都等大城市，因此震后影响投资者决策的因素主要是经济恢复前景。
“现在需要等到核辐射污染的情况进一步明朗后，才能判断日本未来经济恢复是否乐观，大概需要1—2个月的时间。”桂昕建议，中国投资者可以继续保持对日本房地产市场的关注，等待1、2个月后再出手购房。
而株式会社REM上海公司副总经理市原慎太郎表示，1995年日本也发生了阪神大地震，但震后经济得到了迅速恢复，在政府投资拉动下，日本房地产市场经历了一轮上涨行情。对中国投资者而言，日本大地震是一个好的逢低买入机会。
《东地产》了解到，目前中国投资者比较热衷的东京中心区的二手公寓，建筑年限在20年-30年左右的，房价大约在3万元人民币/平方米左右。这一价格和上海市中心二手公寓价格大致相当甚至略低。
害怕地震可以买保险
地震保险是不动产中介屡屡向咨询者提及的问题。
在日本买房，如果害怕地震对房屋有损伤，可以向保险公司购买大约总房价1%左右的保险，而这些保险能在房屋损伤后赔付业主大部分的经济损失。
桂昕介绍：“地震险并不是必须买的保险，投资者可以选择买，也可以选择不买。如果投资者实在不放心，建议还是买地震险。”在日本，地震险也并不是一个很普及的险种。神户大地震前，地震险的购买率只有2.9%，而地震后，当地的地震险购买率上升到了20%。
除了地震险外，在日本购买房屋还涉及到各种税费。
《东地产》统计了各种在日本购房需要支付的费用，费用除了购房时一次性需要付清的费用外，还有一些需要每年支付的常规费用。
在一次性支付的费用中，包括房屋总价房地产登记税，中介费，火灾保险费、房地产取得税以及印花税等，一共占到总房价的6%至8%。
此外，购房后每年需要支付的维护费包括固定资产税、都市计划税以及管理费、维修基金等，大约占到房屋价格的2%。
对比上海与东京的投资买房成本，一次性的购房税费，上海和东京大致相当，而持有成本则上海略低于东京。
