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大型房企资金链依然趋紧 房价近期不会强烈反弹

要闻 | 来源:东方网 2009-03-26 17:29:31 我要评论
[导读]据劳动报报道,目前,中国经济虽然还处于底部,却已经开始回升。1-2月宏观数据都呈现了乐观的走势;从长期来看,我们

据劳动报报道,目前,中国经济虽然还处于底部,却已经开始回升。1-2月宏观数据都呈现了乐观的走势;从长期来看,我们认为,拉动中国经济的投资、消费、进出口三驾马车仍然存在较大的增长动力,2009年的中国经济会逐步恢复。在此背景之下,房地产的回暖也变得积极可期。

今年肯定比去年好

从09年1月、2月的全国4大区域典型城市成交情况看,绝大多数城市的成交量都出现了较大幅度的增长,成交回暖的态势初露端倪。其中成交复苏表现较为突出的城市有深圳、南昌、苏州、无锡等,成交量同比去年2月普遍有几倍的上涨,其中,深圳地区从目前的一手房来看,已经连续4周超过了1400套,北京尽管本月有所反弹,但考虑到它去年平均近70万的成交量来看,其发展态势还值得进一步观望。总的来看,大部分城市2月成交量已经超过08年全年月平均成交量。从年初成交释放的势头判断,09年肯定比去年好。

成交回暖可持续

从全国典型城市来看,华南地区已经全面回暖;华东地区探底成功;中西部及华北还有调整空间;而东北区域由于受到整体影响较小,因此反弹迹象不显著。

华东区域以上海为例,根据我们统计,商品住宅的成交量自05年至08年分别为1600万、1800万、2100万、900万平方米。与05年至07年成交最低的一年相比,出现了700万平方米的需求被抑制。按照我们得到的最新数据来看,去年被抑制的700万需求以目前100-120万平方米/月的成交量,至少可以维持6个月的释放。更何况进入3月份以来,上海每天将近有400套商品住宅成交。同时我认为,要用动态的观点看待这个市场,一旦市场连续2-3个月内急剧的放量,会刺激购房者的购买情绪,有望形成可持续反弹。

华南区域中,目前广州、深圳等城市成交已经出现回升的势头。以深圳为例,2月份深圳一手房市场成交量已经达到2007年年均平均值;二手房市场,2月成交量已经超过07年平均水平,且达到07年成交最好一月的水平。同时,在广东省3月3日出台的15条新政推动下,华南区域成交有望持续走好。

北京、天津仍处于调整中,由于市场存量较大,成交反弹尚需时日。

价格不会强烈反弹

大企业今年资金链依然趋紧。现披露年报的十六家企业中,仅有两家企业出现签约的销售收入上升。更为重要的是,下跌幅度在10%-50%之间的公司数量为五家,下跌幅度在50%-100%之间的公司数量为三家,而下跌超过100%的公司数量为六家。企业的销售收入跌幅之深是前所未有的。销售量是资金安全的最重要保障,如果销售量不能够得到保证,企业资金链情况将更加严重。为了维持通畅的现金流,一般都会通过加大销售力度,快速回笼资金,才能得以可持续发展,而促进销售最为有效的做法就是合理定价,同时,品牌房企的楼盘价格在板块内具有一定的影响力,其所定价格对区域其他楼盘的定价具有指导意义,因此在万科等大型的品牌企业引导下,市场定价将更为理性,价格不会出现回升。

此外,从市场基本面来看,09年的市场不同于05年,05年的市场回暖是由于基本面的向好,而09年依然是观望,因此价格不会像05年时出现反弹。

商办市场危机初现

在2008年4季度住宅市场普遍回暖的情况下,商办市场的危机却逐渐显现出来。从2008年4季度三大城市零售物业最近走势看,商业租赁市场租金出现明显下降,从北京、上海、深圳的租赁市场看,降幅普遍达到10%以上,其中深圳、北京部分商业项目租金下浮达到20%。此外,沪、京两市优质商业空置率明显增加,市场零售物业出租率较低,且均呈下降趋势。

而办公市场同样危机重重。外资撤离、企业倒闭使得办公物业出租困难,办公市场租金明显下降,上海办公楼租金下降10%以上,而深圳部分租金下降高达20%。此外,企业倒闭引发办公需求市场大量萎缩,办公楼空置率显著上升。

商办市场出现危机主要是由2个方面的原因引起的。一方面是整体经济调整,外资投资撤离市场。另一方面是国内制造业、中小企业受到金融危机的冲击,纷纷撤离甚至倒闭,造成对商办消费的影响。因此,楼宇经济带来的影响以及如何借机优化产业结构,促进产业发展是下一阶段值得关注的问题。

 

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