今年以来,二套房贷在各地被许多银行私自松绑。各家银行虽然很少公布明确的房贷细则,但是中介的“一条龙”服务架起了借款人和银行间的桥梁。记者在采访一些贷款中介机构后发现,沪上各家银行执行二套房四成首付、上调利率并不到位,“一条龙”服务随处可见。
6月3日,上海银监局印发通知并再度重申,要求沪上中外资银行严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定,并禁止变相降低贷款门槛,严防假按揭违规行为。
二套房贷最低可至7.1折
原先二套房贷要严格执行基准利率1.1倍,这和首套房贷的7折利率有四成差距。而自去年首套房二成首付、7折利率放开之后,二套房贷政策也随之有所松动。
“从我们几家合作银行提供的服务来说,如果你资信好、房产符合要求且贷款额度达到下限的话,第二套房最低可以做到3成首付和7.1折利率。”沪上华燕房屋经纪公司的咨询专员刘女士告诉记者。
在此前银监会给各家银行的通知中,明确了银行具有自主确定二套房贷款利率的权利,即“贷款首付比例应随套数增加而提高,具体提高幅度按各总行相关原则自主确定”。
这也就不奇怪会有银行按照上浮一个百分点,即7.1折利率来“拉拢”客户的现象。“这就意味着各家银行可以根据利率的浮动来争取客户,贷款利率更加市场化了。”招行上海分行一位银行信贷专员告诉记者。对于借款人来说,利率的竞争也客观上让他们有节省开支的空子可钻。
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货比三家良好信用记录是硬门槛
去年底,2007年以来的二套房贷“高标准”(首付四成、利率是基准利率的1.1倍)开始有所降低。央行和银监会联合发文要求,对于已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
“如今,沪上的改善型住房标准有二:即第一套贷款住房的人均住房面积低于32.2平方米,且第二套房面积低于90平方米。而如果符合改善型住房的条件,银行会根据你的个人资信、职业、收入状况以及房产的质量和房龄决定给你的首付成数和利率。但信用卡逾期还款超过5次的一般会在信用记录上大打折扣,银行会比较慎重。”以上中介的咨询专员刘女士提醒。
而对于被确定为第二套房的贷款客户,银行也会“对人下单”。银行习惯于将之分为两类,其一为第一套房贷已经还清,其二则为未还清贷款的借款人。对于第一类人,如果没有出现多次逾期还款记录,银行一般会认为其资信状况良好,还贷能力佳,并在最后给予其较优惠的信贷政策。而对于VIP客户和例如公务员、国企事业单位人员和律师、医生等从业人员,银行更是会给予加分。
而也有不少购房者是第一套房贷尚未还清,例如张小姐和丈夫在2006年购置了一套90万的房产,向银行贷款50万,至今仍有35万尚未还清,而如今她想借房价的调整再购置一套100平方米的大房子。“如果剩余贷款没有能力一次性还清,那么在银行按照首套房办理贷款的可能性较小。但是利率有可能仍可压到7.1折,最高到8.5折。”刘女士透露。
虽然各家银行现在政策多为“外紧内松”,首付成数和利率均有优惠的空间,但是考量借款人的基本信用状况和还贷能力还是一项硬门槛。逾期还款等个人信用的不良记录很有可能将给借款人的房贷之路“添堵”。
同时,业内专家提醒,各家银行政策不一,借款人可以通过货比三家,寻找合适自己的贷款方式、贷款产品和方案。市场上不少中介提供的通过最高房价来多骗贷款的“低首付”甚至“零首付”具有一定的风险,且这种方式必然带来更多的利息支出,并不可取。
