“地王”频现,并不一定意味着房地产市场的繁荣和景气,相反,在某种情况下更意味着一轮危险的赌博。对这样的风险如果在政策上不能预先予以重视,一旦调整真的来临,受损的可能是整个宏观经济。
5月25日,北京通州区九棵树大街地块刚刚拍出17.4亿的天价,“地王”的椅子还没坐稳,6月26日,朝阳区奥运村乡地块经过46轮的激烈竞价,拍出了19.6亿元,使得楼面价高达15216元/平方米,成为北京今年总价和均价双料新地王。这种情况不只是北京,上海、广州、大连等地也是“地王”频现。
在中央一致认为中国宏观经济没有完全好转、房地产的价格仍然畸高的情况下,没有经过真正调整的房地产市场却硬生生将一轮谁都不看好的反弹行情演绎成了全面上涨的疯狂。而各地新一轮的圈地狂潮,更预示着这种疯狂还远未达到极致。
从2007年以来的历史看,“地王”频现,并不一定意味着房地产市场的繁荣和景气,相反,在某种情况下更意味着一轮危险的赌博。2007年“地王”频现之后,中国房地产市场随机进入了调整期,教训其实并不远。而从这一轮疯狂圈地的轨迹看,和2007年并无二致。
这一轮圈地的主要动力来自于三重推力:一是宽松的货币政策,不管银监会和各大银行如何解释,部分信贷资金进入楼市已是不争的事实;二是国家将房地产投资的资本金比例从35%大幅下调至20%;三是对未来通胀的预期和担忧,这样,在流动性充足和政策的鼓励下,房地产走出了一轮背离宏观经济基本面的走势,不仅让房价重回巅峰,更让多年来国家房地产调控政策受到威胁。
虽然不能将土地市场的回暖简单等同于房地产的回暖,但在地价的推动下,房价再一次短期上涨似乎不可避免。以北京奥运村乡的“地王”为例,每平方米15216元的楼面价,如果再加上税收、拆迁、基础设施费、建安成本等,每平方米的价格至少将在2万以上。而从目前来看,支撑这种价格的外部环境尚不具备。但地价一旦带动房价非理性上升,必然导致需求的再一次抑制和回落,房地产市场新一轮的调整将成为必然,而考虑到本轮上涨的因素主要是小调资本金比例和银行信贷资金的推动,一旦进行调整,银行将成为最大的买单者。
面对土地市场的疯狂,政策不能对此无动于衷。坦率地说,“地王”的出现,不仅仅有开发商的非理性炒作和预期,同时也和土地供应制度以及地方政府的推波助澜不无关系,土地市场繁荣的直接受益者是地方政府,在地方政府保财政收入的短期利益的主导下,对于未来房地产市场的调整在政策上可能不会考虑更多。但历史经验告诉我们,对这样的风险如果在政策上不能预先重视,一旦调整真的来临,受损的可能是整个宏观经济,因此,政府出手遏制这种圈地疯狂很必要。
笔者认为,土地市场疯狂的根子在地方政府完全垄断的土地供应制度,目前的这种非理性的疯狂,和各地政府土地供应量的不足有很大关系,在土地“招拍挂”制度一时难以撼动的情况下,抑制土地市场疯狂的最好办法就是一方面加大土地供应量,一方面调整土地供应结构,保证廉租房等保障性住房的土地需求。同时,很多开发商圈地的目的并非立即开发,而纯粹为了囤积土地,各地政府应当加大土地执法的力度,让土地真正进入开发市场而不是人为圈占起来,制造地荒。
