一种全新的“共有产权”购房模式,目前正在苏北淮安这个经济中等发达城市实施。
所谓共有产权,就是由购房人和政府按照出资比例购买住房,各自享有相应的产权比例。更重要的是,长期困扰保障性住房的政府资金退出机制的问题,通过这个试点得以初步解决。
为何要进行这样的制度设计?这样的制度设计实际会产生怎样的效果?与传统经济适用房相比,共有产权房有优势吗?在住房保障方面,能否给低收入家庭带来实际意义?淮安已经进行了2年的试验,或许能够看出些许端倪。
70%产权
崔士松一家马上就可以住进新房子了,不过,他家只有新房子70%的产权。
去年年底,淮安市住房困难户崔士松摇号中了一套房子,洪福小区A区7幢108室。这套两室一厅的房子76平方米,单价2160元/平方米,加上税费,整套房子的总价17万多。
这对于崔士松来说,仍然有点贵。不过,按照淮阴市推出的共有产权房模式,他可以只购买70%的产权就入住。跟亲朋好友借了几万后,崔士松首付6万元,就把钥匙拿到手了。崔士松另外做了一笔6.5万元、5年期的贷款。
“省吃俭用,1400元的月供应该没问题。”崔士松今年50岁,夫妻两个都靠打零工为生,好的月份能挣到三千,差的话一千五左右。
崔士松考虑着在5年内尽快把借款和贷款还清。“剩下的政府30%的产权,就看情况了,如果能赚到钱就买下来,不行就这样住着。”
马上可以住进新房,崔士松很开心。“这在以前不敢想。”崔士松认为,他得益于市里面推行的共有产权房政策。
共有产权房全称共有产权经济适用房,2007年8月,淮安市开始试验这一模式。该模式的核心内容为:中低收入住房困难家庭购房时,可按个人与政府的出资比例,共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让,将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策,显化为政府出资,形成政府产权。
简单来说,就是政府在出让土地之初,就在土地价格上作出一定让步,差价则作为政府收购共有产权房的资金。通常,一个楼盘预留5%-10%的共有产权房。
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与经济适用房相同,购房者存在一定的条件约束。在其购买共有产权房后,仍有各种优惠。按照淮安的做法,购房者在5年内,可以按照原始价格购买政府拥有的产权,5年后按照市场价格购买。5年内,政府产权部分不收房租,5年后按照廉租房收取对应产权的租金。
共有产权的模式下,购房者拥有其所属产权的全部权利,可以抵押、转卖。
无人抢购
2007年10月,淮安市推出了首批300套共有产权房。这300套住房面向的是自主购房者,而非拆迁安置户。拆迁安置户中的住房困难户,同样可以购买公有产权房。
这些房源散落在新新花园、洪福小区和嘉润苑三个小区,每平方米均价2300元。当时,市场价格约为每平方米2500元。
销售结果,却让制度设计者淮安市房管局局长邵明大吃一惊。
按照当时的设计门槛,人均收入低于400元/月的家庭,可以申购公有产权房。随之出现的一个情况是咨询者众多,但真正申请的却很少。截至当年12月,实际申请家庭仅70户。
在走访调查后,房管部门发现,即便是共有产权房,低收入者仍然买不起。事实上,按照制度设计,如果是7∶3的共有产权房,购房者需要支付的房款,与购买一套普通经济适用房的价格一样。“这个7∶3的比例并不是凭空想出来的,而是把经济适用房的价格与普通商品房的价格比较后得出的一个比例。”邵明说。
淮安市随后放低准入门槛,把人均收入放宽到700元/月,实际操作过程中,甚至放宽到800元/月。300套住房刚刚够,也并未出现普通经济适用房供不应求的局面。
这一结果与目前有关经济适用房的主流观点正好相符,即经济适用房需面向中低收入家庭,真正的困难家庭无力购买经济适用房,更合适廉租房。
2008年,淮安继续推出200余套共有产权房,门槛继续降低,标准为人均收入800元/月,实际情况刚好达到了紧平衡,申请人数稍稍超出房源。
今年7月4日、11日,新一片200多套共有产权房将进行摇号。购买门槛仍然是人均收入800元/月,仍然是紧平衡。
按照设想,明年,共有产权房的数量如果能够进一步增加,邵明将把标准放宽到人均收入1200元/月,这在淮安市是双职工家庭的收入标准。
邵明说,第一批共有产权房推出后反应冷淡,其压力很大。在走访调查过程中,有人坦言说,共有产权房不值得炒作,获利空间不大,不如炒商品房。
