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调查:24块地王“晒太阳”的真实原因

要闻 | 来源:金羊网 2009-07-10 15:12:31 我要评论
[导读] ■珠江新城猎德地王要等年内拆迁全部完成后才能全部动工。蔡惠中/摄 ■绢麻厂现在仍保持原样。 ■金地番

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■珠江新城猎德地王要等年内拆迁全部完成后才能全部动工。蔡惠中/摄

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■绢麻厂现在仍保持原样。

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■金地番禺地王周边仍是田。

■新快报记者李琳黄颖

今年五六月份以来,北京、广州、重庆等地地王频出,广州珠江新城也再次诞生出楼面地价超过1.5万元/平方米的新地王。新地王的风光无限,不禁引发出市场对于过往地王的关注。据记者调查,从2006年开始以来,广州市场出现的大多数地王皆命运多舛,2007年出让的27幅楼面地价超过当年土地成交均价的各式地王,目前有近九成都在“晒太阳”,当中有的因楼价大跌担心开售即亏本而“观望”,有的因规划变更要退地,有的因为拆迁等问题交地困难,还有的因为开发商实力不够等原因至今连《建设用地批准书》都未签署,面临被政府收地。

1.发展商观望,迟迟不开工

据了解,这些地王迟迟未见动工,是因为2007年土地出让时成交价格高企,不少地块楼面地价就已与当时周边楼价相当甚至高于周边楼价。2008年以来,随着市场回落,这些当年地王的面粉贵过面包,让发展商们面临着开工销售即亏本的窘境。如万科在番禺的首个项目——金色城品,当年楼面地价高达5784元/平方米。2008年中,楼盘开始对外销售,因均价一度高达1万元/平方米,比周边楼盘高出近一倍而销售不畅。后应市场变化,其售价最低曾调至6000元/平方米,与当年的楼面地价相差不到300元/平方米。

正是鉴于此,绝大多数地王的“东家”宁愿等待市场再度回升也不急于开发。如保利的金沙洲地块,其楼面地价已超过8000元/平方米,比目前该区域一些普通洋房的价位还高。保利地产有关负责人在接受记者采访时曾透露,其金沙洲新项目目前已在工程招商中,但动工时间仍未确定。鉴于目前金沙洲楼价已开始回升,受惠广佛同城等市政利好和本身的独到江景资源,估计该项目明年底有可能会上市。

2.周边规划变更,地王被回收

某业界人士向记者透露,在近年的广州各大地王中,有几个项目是因为周边整体用地规划变更而退地,这些因规划变更而退地的发展商,有的无奈,有的高兴。

传言这些因整体规划变更而退地的地王,包括万科2007年拿下的纺织路项目。该项目之前已经动工,基础已基本完成,据传言因政府对沿江地带规划更改,该地王目前已退还给政府,其已付地款将留给下次受让土地使用,而已施工的部分工程费用,也可获得政府赔偿。有业界人士坦言,万科这一地王楼面地价7082元/平方米,目前其周边楼价已高达1.5万元/平方米以上,如果成功开售利润仍很可观,如今却因规划更改而不得不退地,确实非常无奈。

另一传言也因规划变更而退地的项目是恒大地产2008年1月大手笔拿下的员村绢麻厂地块。该项目曾以41亿元的总价、超过1.3万元/平方米的均价在当时风光无限。谁知该地王拍出不久,市场销售冷淡,银行借贷收紧,该地王频频传出要退地的消息。随后,政府对该地王所在的员村一带的规划作出整体变更,规划该地区为珠江新城CBD延伸区,不再发展住宅用地,地王的用地性质也随之改变,不久业界就有消息称该地王已退还给政府,发展商终于成功“解套”。但在公开场合,不管是政府还是开发商,对该地王已退地的消息目前仍未有确实说法。

3.拆迁难,无奈工期拖

几年前,白云区出让的种猪场地块凭当年的超高楼面地价成为备受关注的地王,随后有关该地王将要打造广州至高端产品,其规划设计独具特色等新闻频见报端,可就是不见项目动工。一直到土地出让两年后,该项目才获得规划许可证。据悉项目拖延的最大原因,是政府迟迟未能交地。

业界人士指出,政府不按时交地的最大原因是遭遇拆迁问题,特别是在老城区,2007年出让的一些地王项目,目前大多因为拆迁难使得项目难见进展。除拆迁外,还有因为地块未能达到约定交地条件、土地手续不全、产权纠纷等,导致政府不能按时交地。如广电地产、丽丰集团和粤海控股2007年在越秀区拿下的三个地块,就因为拆迁难等问题目前仍未交地,其中广电地产大德路地块甚至因此被政府取消用地。又如雅居乐以捆绑形式拿下的文昌南路地块和同福西地块,前者目前已销售完毕,后者却因为门前的道路规划改变问题,至今仍在规划中;再如同在2007年9月出让的珠光路地块,虽然已开始拆迁,但因阻力重重令开发商骑虎难下。虽然其楼面地价还不到3000元/平方米,可加上所有的拆迁费用、利息成本等杂项,如今楼面地价估计已超过1万元/平方米。

除老城项目外,2007年出让的楼面地价超过1.3万元/平方米的珠江新城地王猎德项目自去年大规模拆迁后就不见动静。近期该项目发展商之一合景泰富高层在接受记者采访时透露,该项目一直未见动工是因为地块上仍有学校未完成拆迁,预计今年内地块拆迁全部完成后才能正式动工。

4.实力不够,政府要收回

据了解,还有地王因为开发商实力不够,不能按时缴纳土地出让金,面临可能会被政府收回的局面。

在去年底的一次土地拍卖会上,萝岗区有关负责人表示,该区2007年拍出的一幅地块,因为开发商没有按时缴纳土地出让金,地块已被政府按照相关手续收回。而据了解,被收回的地块就是2007年9月拍出的科学城巨无霸地王。据记者调查,这个由中莱投资拍下的地块地价总价高达44.75亿元,楼面地价高达6321元/平方米,曾创下科学城周边地价纪录。可时至今日,萝岗一带洋房售价普通在6000-8000元/平方米,与项目的楼面地价相差无几。

另据调查,在2007年出让的27块地王中,还未签署《建设用地批准书》的项目就有6块,这些地块目前毫无动工迹象,估计其中部分最终会因为发展商实力原因而被政府收地。

5.为解套,发展商设法退地

在高峰期“不小心”拿下一个地王,之后市道大滑,原先的地价高过楼价,开发商继续开发的话利润空间小甚至无利可图。从发展商利益出发,最好政府能让其退地,成功“解套”。于是,便有发展商通过各种方式,千方百计寻求“合理”的退地方式,尽量减少自身的损失。

有消息称,2007年拍出的两幅地王,其中一地块据传已通过某种方式,造成原地块拥有方未能如常交付土地的局面而“巧妙”退地。据称成功退地后,该发展商回头又通过“巧妙”运作,只用了当年拍卖价一半的价格又成功拿回该地块。而另一个被金地集团拿下的番禺地王,近期也传出与政府有关部门协商成功退地的消息。

 

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