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行业景气回升 上市房企理性扩张打土地储备战

要闻 | 来源:中国证券报 2009-07-22 16:46:12 我要评论
[导读]今年二季度,楼市回暖拉动经济企稳回升,上市房企投资和拿地意愿明显升温,万科、保利、万通等大地产商屡现大手笔

今年二季度,楼市回暖拉动经济企稳回升,上市房企投资和拿地意愿明显升温,万科、保利、万通等大地产商屡现大手笔运作,纷纷增加土地储备和新开工面积。业内专家指出,具有多元化股权背景的上市房企在今年二季度纷纷介入土地市场,主要是看好中国经济复苏,并认为楼市回暖将得以延续。

与国字号房企频推地王不同,多数具有民营背景的上市房地产公司在拿地时均较为谨慎。除富力地产以天价竞得北京广渠门地块等少数案例外,多数上市房企的拿地计划主要在二三线城市,理性扩张、控制风险成为其土地储备战略中的关键词。

万通地产(14.20,0.00,0.00%)有关负责人表示,公司在积极扩张的同时,也应保持较高的理性,在土地价格相对合理的时候吸纳、扩充储备,踏准市场节奏,才能在市场竞争和企业长期发展中获得主动权。

7月17日,万通地产公告,以公开摘牌方式获得河北香河四宗国有土地使用权,四宗地块合计面积533093.33平方米,公司拟支付地价款47979万元;而在此之前,万通地产和天津生态城投资开发有限公司签署战略合作框架协议,投资打造中新天津生态城,这直接增加万通在滨海新区的优质土地储备。

资料显示,中新生态城占地30平方公里(起步区占地3平方公里),建设周期10-15年,总建筑面积达2500万平方米,其中住宅面积1500万平方米、商业和产业面积1000万平方米。据了解,该项目是中国、新加坡两国政府战略性合作项目。

万科也明确表示,公司不会拘泥于某一地区,也没有“志在必得”的项目。今年以来万科所拿土地大多数位于二三线城市。5月,万科斥资23亿元在佛山、无锡、沈阳、青岛四城获取6幅地块,合计建筑面积为188.3万平方米;6月29日,又以11.12亿元竞得重庆渝中区河运校地块。

扩张步伐较快的保利地产(28.64,0.02,0.07%),6月份在广东阳江、重庆和天津三地取得九块地块,耗资42.64亿元,总建筑面积超过154万平方米。从2月以来,保利地产在贵阳、长春、北京等地拿地,多幅土地为底价成交,其中包括3.85亿元底价竞得北京密云居住项目用地。

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看好后市

销售回暖带动行业景气回升,多数上市房企积极拿地,主要是看好房地产后市。

据中国房地产指数系统数据:上半年全国大部分市场销售增长显著,房价也止跌反弹,部分城市四月下旬以来涨幅加快。6月,35个大中城市中价格环比上涨的城市多达28个。价量回升使企业投资信心恢复,房地产开发投资增速逐月提高。自年初触底以来,房地产开发投资完成额累计增速连续4个月出现回升。

业内专家指出,宽松的货币政策将持续,在基建投资和房地产投资的双轮驱动下,三四季度经济增速将继续复苏,实现“U”型的转化。

不过业内人士也指出,经过调整后,房地产业在复苏中将产生新的分化和整合。万通地产董事长冯仑曾表示,未来房地产市场的产品结构将升级,中高端改善型产品将与普通住宅形成分化。据介绍,致力于中高端产品的万通地产目前正在北京开发千万级独栋别墅项目——苏园。该项目位于怀柔,占地面积1000余亩,容积率0.42,为地上两层地下一层独栋别墅,面积在460-750平方米之间。该项目将传统江南园林与现代财智阶层结合,以苏州园林、香山帮技艺与御窑秘制等许多世界物质文化遗产为特色,定位于北京高端别墅市场。目前,该项目别墅房源有100多套,单套总价在千万元左右;开盘后已售出整体的三分之一。

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上半年土地供应整体偏紧 沪深尤甚

昨天,中国指数研究院公布的全国60个城市上半年土地市场研究数据显示,虽然住宅用地供应量连续5个月递增,但上半年整体供地情况仍显偏紧;其中,住宅用地的供应和成交量均不及去年同期水平。不过,成交活跃的一线城市土地市场已称得上率先回暖。

该数据显示,上半年,60个城市共推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1126宗,同比减少25%;推出面积6485万平方米,同比减少24%。不过随着楼市转暖,地方政府也在加快供地节奏,如6月的住宅用地供应量就创下今年新高,60个城市共推出296宗,环比增加33%,同比增加64%;推出面积1600万平方米,环比增加14%,同比增加69%。

从城市来看,上半年的“供地大户”为天津,推出住宅用地723万平方米,虽然同比减少16%,但仍居60个城市的首位;北京推出住宅用地近300万平方米,同比增加130%;广州上半年虽然只推出21万平方米住宅用地,但去年同期仅推出10万平方米,所以同比上涨115%;上海和深圳的住宅用地则显得较为紧张,上海上半年推出144万平方米,同比减少51%;深圳上半年供应25.4万平方米,不足今年供地计划的40%。

60个城市上半年的住宅用地成交量则为829宗,同比微降1%;成交面积5041万平方米,同比减少27%。但和供应局面一样,6月成交放量,60个城市共成交267宗、1503万平方米,面积环比增加35%、同比增加94%。

另据介绍,上半年一线城市没有出现流拍地块,二三线城市流拍现象则比较突出,如2月就有48宗地块流拍,流拍率高达40%,但二季度后流拍率逐渐降低。中国指数研究院的分析师还介绍,由于资源优势,一线城市住宅用地的楼面地价高于二线城市,但二线城市住宅用地的成交溢价率高于一线城市,如在上半年土地成交溢价率前十名中有9幅地块位于二线城市,且溢价率均超过150%。

“眼下房地产企业拿地热情高涨显然是受益于企业销售量上涨,不过仍会根据自身发展需要去拿地。如一些全国性发展的大开发商,还是乐意在一线城市拿地,毕竟一线城市的房价比较高、利润率也高,甚至卖掉一套在北京的‘楼王’抵得上一个二线城市楼盘一个月的销售额;而区域性发展的中小开发商则仍愿意选择在当地开发,由此一些二三线城市的土地竞争激烈度也不低。”业内人士介绍。

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评论:加大土地供应未必平抑房价

北京市国土局日前表示,为防止开发商恐慌性拿地,北京今年将投资1000多亿元用于政府的土地储备开发,计划新增4700公顷储备用地,其中80%以上位于新城的轨道交通沿线。土地的市场供应方面,下半年北京将供应经营性用地1000公顷。预计今年前3季度,北京就将完成全年1300公顷住宅土地的供应。

一段时间以来,地价推高房价的议论不绝于耳,因此专家普遍认为,加快土地供应将避免开发商以“土地稀缺”为理由抬高房价。可是如果仔细分析本轮房价上涨的综合原因,大家还是有理由对未来房价是否会因为土地供应增多得到抑制持怀疑态度。

土地供应不足当然会促使开发商高价拿地,但开发商为什么敢高价拿地呢?主要还是有钱,有信心。钱又从哪里来?不是银行就是销售。宽松的货币政策促使太多的热钱(不管是投资盖房还是投资买房)纷纷涌入房地产市场,因此,地价、房价只是被更大的力量互相推动着上涨而已。从这个角度讲,拿出更多的土地未必能让开发商很理性地不去抢一些热点地块,也不能阻止那些有钱没处花的国企争戴“地王”的花环。毕竟“狼多肉少”的局面不是加大几块土地供应所能改变的(事实上,国土部门每年供应的土地开发商都建不完,但囤积土地用于下一轮繁荣是每个有实力开发商的头等大事)。

先不论房价是否得到抑制,加大土地供应最直接的获益人仍将是政府,政府在地产投资热潮里加大土地供应就好像开发商在房价疯涨阶段加大推盘一样,本质上是一种“高位出货”行为。

虽然如此,加大土地供应政策不应该被指责为错误的政策,因为减少供给是更糟的事情。同样的,房价上涨在中国城市化的大背景下应被视为一种必然现象,大家也不该因为自己买不起房子就过多地批评房价上涨。

真正让人担忧的是这个市场囤积居奇、竭泽而渔的心态,也就是所谓的非理性上涨。“大鳄”们总想吃尽所有的利润,不给市场留下任何休养和喘息的空间,好像赚钱就如同割韭菜一样,割了一茬总会再长一茬。乐观得要命,就是我们号称要做百年房企的大品牌开发商也未能免俗。

最后,我们也免不了要问“利为民所谋”的政府在土地市场的获利究竟如何支配?有多少用于支付缺乏足够实力参与市场竞争的老百姓的住房建设?投放市场的经营性用地是否过大?是不是在没有折扣地加大廉租房、经济适用房的推进力度?如果都像郑州那样,把经济适用房用于别墅开发,记者采访时反问“你们是替党说话,还是替老百姓说话”,事情败露后没有处罚规划、城建方面的一个干部,反而要暂停经济适用房建设,那么,未来我们所要平抑的就不仅是房价,还有老百姓的愤怒。

 

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