2018年福建九地市土地市场盘点（上）：福厦市场回归理性

 

前言

 

2018年全国土地市场总体呈降温趋势：一线城市土地供应量回落，各项成交指标均出现不同程度的下降；二线城市土地出让政策不断完善，供应与成交面积同比上行，但是出让金收入和地价同比回落，土地溢价回归理性；三四线城市承接热点城市需求外溢，供地面积同比增幅领先，成交量及收金同比走高，但是溢价率出现明显下滑。

 

而纵观福建土地市场，与全国市场总体基调保持一致，厦门、福州两大核心城市仍然严格坚持“房住不炒”的指导思想，在限房价、限地价、竞安置、竞保障房等土拍新政的桎梏下，土地市场迅速降温，低溢价率、底价成交等取代了激烈厮杀，房企在竞拍时普遍更为理性谨慎。东部沿海的强三四线城市漳州、泉州、莆田，此前承接了福厦市场的外溢效应，现今土地市场亦同步回归冷静理性。北部的四线城市则受益于自身城市扩容、需求释放以及产业升级带来的红利，土地市场活跃，持续吸引急需转移阵地的开发企业关注。具体来看：宁德数年来土地供应保持平稳有序，合理的供地节奏、稳步推进的土地开发与健康发展的楼市形成良性循环，在上汽集团落户、新能源产业加速聚集、三都澳开发建设等利好加持下，增长动能不断蓄积，未来有望一鸣惊人。三明走出前两年供地低迷周期，南北部新城开发建设如火如荼，土地供应继续上行是大概率事件，城市持续扩容与硬件设施的提升或将吸引更多企业布局；龙岩持续推进“西扩南移”发展战略，土地供应保持高位运行，全年160万平的供地量仅次于福州、厦门、莆田，但需注意楼市库存积压带来压力。南平市区由于土地收储进展缓慢，一级市场始终处于冷淡状态，缺乏热度，供地体量较低。

 

下面，小编将结合各城市主城区商住用地出让数据，跟大家一起回顾与追索过去一年福建省土地市场的风云变幻。本专题将分上下两期推送，本篇为上篇，将分析厦门、福州、漳州、泉州、莆田五座城市，下篇将盘点剩余的龙岩、三明、宁德、南平四座城市土地市场。

 

 

2018年，厦门市着力推进租购并举住房制度建设，实行差别化调控，确保满足刚需及改善型住房需求，有效引导市场预期，市场朝着健康平稳迈进。多重政策叠加效应下，全年调控成效显著，土地市场持续理性，达到预期目标。

 

供地结构趋向多元，租赁住房纳入体系。2018年，厦门全市成功出让33宗经营性用地，成交土地总面积126.15公顷，总建筑面积303.22万㎡。其中，供应并成交15宗住宅用地（含1宗租赁住房用地），土地总面积52.35公顷，计容建面达144.56万㎡，占经营性用地出让总量的48%。除思明区外，其他各区均有土地出让且成交面积差异不大，其中集美区以36.96万㎡的总建面积位居前茅。

 

值得一提的是，今年厦门市首次出让1宗租赁住房用地，这是厦门首宗通过公开市场推出的住房租赁试点项目，也是福建省内首宗公开出让的租赁住房用地，是厦门推进土地供给侧结构性改革，落实建设租购并举的房地产市场，将“房子是用来住的，不是用来炒的”精神落实在土地市场上的重要举措，也是我市多渠道供应土地，满足各类人群住房需求的直观体现。

 

商住均价整体平稳，联合拿地渐成趋势。2018年，厦门全市商住用地成交楼面均价24370元/㎡，同比微降4.8%，整体保持平稳，其中湖里区枋湖2018P03地块以39090元/㎡的楼面地价独占鳌头。延续此前的高压政策，2018年厦门土地市场已不复往昔的热潮，逐渐回归理性。在强有力调控政策压力下，企业扎堆举牌的现象也已不再，受监管环境加严苛及融资渠道收窄等方面影响，同时考虑到未来房地产发展趋势的不确定性及成本把控，开发商拿地更加审慎，抱团共渡难关意识强烈，今年成交的商住地块中三成以上竞得主体为联合体，联合拿地渐成新趋势。

 

展望2019年，小编认为，“稳地价”将成为政府对土地市场调控的首要目标，同时“适时加大商住用地供应，完善租购并举住房供应体系”的基本方针不会变，厦门也将继续秉持因城施策的原则，促进供需平衡，合理引导预期。此外，产业作为城市发展的第一要务，厦门预计将围绕产业升级、新兴产业和产业集群，加大产业用地供应，同时提升周边配套水平，进一步助力优质产业、优质项目的腾飞。补足民生短板方面，厦门也将继续放宽准入，鼓励市场力量进入公共设施领域，增强投资活力，进一步实现民生质量的明显改善。
 

 

 

2018年，福州市区政策端调控始终不放松，除继续沿用“限地价、控房价、竞配保障房”的出让方式外，更升级为“限房价、控地价、公开摇号”以及配建安置型商品房等政策，土地市场降温明显，总体趋于理性。全年土拍呈现明显的分化，下半年多宗需配建安置商品房的地块入市，压缩企业利润空间，开发商拿地热情还是土地溢价率、成交楼面价均出现下滑，底价成交、地块流拍成为常态，热度减消明显。

 

2018年，福州四区共出让经营性用地（不含停车场、仓储用地及地下空间用地）39宗，出让土地总面积142公顷，总建面积336万平方米，土地成交总金额405亿元。全年土地供应以商住用地为主、商服用地为辅，土地成交量基本同上年持平，总建增长9.9%，整体楼面价11979元/平方米，商住用地楼面约价为13084元/平方米，对比2017年（20317元/平方米）来看，跌幅超50%。

 

从用地类型来看，城市“旧改”地块成为全年土拍的主角，主要分布在鼓楼区的古乐路周边旧屋改造区，仓山区的海峡体育中心周边、清富片棚户区，晋安区的泉头旧屋改造区、浦下旧屋改造区、鹤林片区，台江区的闽江北岸中央商务区。其中，此前备受关注的台江的大型旧改项目排尾红星旧改地块遇冷，未能成功出让。

 

从成交量价来看，晋安区成为年度“地主”，全年出让15宗商住用地，出让土地面积70.6公顷，占四区出让总面积的半壁江山；其次为仓山区，出让10宗商住用地，土地总面积42.4公顷。此外，晋安区与鼓楼区以13969元/平方米、14267元/平方米的楼面地价名列全市前茅。年度总价地王“花落”2018-01号地块（晋安泉头旧改项目地块四），该地块被保利发展以33.12亿元底价竞得；单价地王则是2018-18号地块（晋安鹤林片区I-10地块），由福州市建设发展集团竞得，楼面地价23005元/平方米。

 

从竞拍条件来看，今年福州市区成交的土地对竞得人均有着较高的要求和门槛。如2018-44号、2018-45号地块均要求建设95%体量的安置型商品住房（约10072平方米），按19300元/平方米的均价销售，此外地块竞得人需要配建一定的商业建筑面积，在这种高门槛条件的限制下，房企的利润空间会被积压，拿地更加谨慎。
 

 

 

在全国土地市场大环境收缩的情况下，2018年漳州土地市场保持总体平稳，全年共成交9宗住宅用地，土地总面积51.4公顷，总建面积129.1万平方米，同比减少约5万平方米，楼面均价6780元/平方米，同比2017年（7733元/平方米）下降约1000元/平方米。在竞拍方式上，漳州推出了省内首创的“限地价、竞房价”新规则，即出让地块事先设定成交总价，以商品住宅的销售均价上限为起始价，由竞买人向下竞报。其间，2018P05（闽南水乡地块）、2018P06（瑞京地块）两幅地块因无房企报名终止出让。

 

漳州市区全年土地供应仍以龙文区为主导，出让的9宗地块中，芗城区占3宗，龙文区占6宗，供地区域主要还是分布在闽南水乡、碧湖等板块。其中，碧湖板块集规划超前、交通便捷、环境优美、配套齐全于一身，本年度成交的2宗宅地即使是在市场普遍降温的情况下，仍然是各大开发商争夺的焦点，强势吸引保利、远洋、建发、国贸、联发、碧桂园、世茂等众多重量级开发商竞逐，最终两地块成交价均突破万元大关，并触及最高限价进入竞房价环节。近年来，碧湖板块开发进程迅速，随着最后一块商住用地顺利“出嫁”，碧湖板块未来将逐渐淡出土地市场。

 

此外，本年度龙文区蓝田板块推出3宗“安得广”地块，旨在为解决来漳创业人士、优秀人才、在漳就业人员、低收入家庭等群体住房问题，该模式采取市场化运作模式实施开发建设，采用“限地价、竞房价”方式进行土地“招拍挂”，通过限制销售价格、套型面积等形式进行销售。三幅地块分别由世茂（城品）、中梁（首府壹号）、大唐（幸福里）竞得，均为底价成交，目前项目均已入市，价格集中在6000-8000元/平方米，与市区的普通商品住宅价格有较大区隔。

 

此外，本年度闽南水乡板块迎来新客，世茂以10784元/平方米竞得2017P08地块，首次落子漳州市场。作为漳州市政府重点建设的特色休闲文化旅游区域，闽南水乡周边地块拥有较大的发展前景，2017年禹洲、中海先后入主该区域，其中禹洲以总价10.2亿元、实际楼面价15879元/平方米拿下的闽南水乡02地块（2017P04地块），一举将之前融信创造的漳州市区“地王”均价提高了5000元/平方米，可见开发企业对该板块的价值预期甚高。随着主城区及碧湖板块可开发土地资源日益消耗，未来漳州土地供应重心或将向闽南水乡、城北板块等区域转移。

 

2018年漳州市区商住用地出让一览表

 

 

2018年,泉州主城区（不含台商投资区）共出让6宗居住地块，总占地面积20.9公顷，总建面积55.5万平方米，土地出让金总额30.3亿元。其中，年度单价地王为群盛集团竞得的丰泽刺桐片区2018-6号地块，楼面价16427元/平方米；总价最高的是中南置业竞得的清濛开发区2018-1号地块，成交总价9.4亿元。从成交量来看，全年成交总建面积55.5万平平方米，同比2017年基本持平。

 

从市场形势来看，2018年泉州主城区土地市场颇具热度，两场土拍上大鳄云集，碧桂园、万科、保利、中海、雅居乐、世茂、阳光城、远洋、中梁等百强房企及宝龙、宝嘉、东海等本土房企群雄竞逐，全年土地成交价的平均溢价率达到67%，除了鲤城金龙街道的2018-3号地块为鸿星尔克底价竞得（作为员工公寓）外，其余5幅地块均以较高溢价率成交，其中由中南置业竞得的2018-1号地块与群盛集团竞得2018-6号地块溢价率分别高达100%、95%，竞争之激烈有目共睹。

 

从供地区域分布来看，主城区供地占比上升，6宗地块中，除了2018-01号、2018-02号地块分别位于泉州清濛开发区、高新区，其余地块均位于主城区，2018-2号、2018-7号、LJ-2018-01-05号地块分别位于主城区热门的江南板块、北峰板块、洛江板块。

 

2018年泉州市区商住用地出让一览表

 

 

2018年的莆田土地市场呈现“高开低走”态势。年初推出的城厢区莆田学院地块拍卖战况激烈，小迎开门红。进入下半年以后，随着调控政策加码和金融管控加强，“限地价+控房价+公证摇号”成为主要出让方式，市场行情开始逆转，高溢价率成交的地块已不见踪影，“公证摇号”遥遥不可及，甚至是遭遇“流拍”、“终止出让”，市场的基本走势已然明朗。

 

2018年，莆田全市共出让经营性用地（不含文化产业用地）29宗，成交22宗地块，流拍7宗地块，成交地块土地总面积72.3公顷，总建面积172.7万平方米。其中居住用地成交16宗，总建面积145.2万平方米；商服用地成交6宗，总建面积27.4万平方米。

 

从供地区域来看，城厢区和涵江区是商住用地的供应主力，各有5宗地块顺利成交，总建面积分别为31.76万平方米和43.37万平方米。秀屿区作为市中心外围组团，成为城市开发建设的重点之一，全年成交经营性地块9宗，其中商住用地42.52万平方米，商服用地5宗，涵盖会展中心、星级酒店、加油站等项目用地。

 

从成交量价来看，全市商住用地楼面地价为4017元/平方米，其中城厢区楼面地价全市领跑，达8378元/平方米，很大程度是由于莆田学院地块以高溢价成交，拉升了全区整体均价。该地块在竞买是受到碧桂园、保利、世茂、正荣、融信、融侨、建发、联发等8家重量级房企激烈争夺，触顶最高限价，进入摇号环节，最终融侨集团以10599元/平方米楼面价竞得，溢价率达190%，轻松登顶全年双料地王，该地块也是莆田市区唯一一幅进入公证摇号环节的地块。

 

总体来看，莆田主城区的热门板块居住用地仍是各大房企的兵家必争之地，2018年末出让的2018-27号、28号、29号三幅位于城厢坂头东片区的地块均以6000-8000元左右的高溢价成交，足以证明优质地块仍然受到开发商的青睐。坂头东片区经过多年的发展之后，城南木兰溪板块已成为莆田新的城市窗口，多个小区交房入住和大型商场的运营，使得片区生活气氛浓厚。而在莆田土地供应短缺的情况下，坂头片区的价值更将得到凸显。